Programa Habita Centro aposta em moradia, incentivos fiscais e novos empreendimentos para revitalizar a região central; movimento pode abrir uma nova etapa para o varejo tradicional diante do avanço do comércio digital
O Centro de Campinas pode estar diante de uma transformação que vai muito além da construção de novos prédios residenciais. Ao criar o programa Habita Centro, a Prefeitura aposta na volta dos moradores à região central como uma das estratégias para recuperar a dinâmica urbana e econômica de uma área que, ao longo do tempo, passou por profundas mudanças.
A proposta prevê incentivos urbanísticos e fiscais para estimular empreendimentos residenciais, comerciais e de uso misto no Centro. Entre as medidas estão a ampliação do potencial construtivo dos terrenos, descontos e isenções de tributos, flexibilização de parâmetros urbanísticos e dispensa de algumas exigências para novos empreendimentos.
A lógica é relativamente simples: mais moradores significam mais pessoas circulando, consumindo e utilizando os serviços da região durante diferentes períodos do dia.
Mas existe uma questão econômica ainda mais interessante por trás dessa estratégia: o retorno da população ao Centro pode ajudar a criar uma nova oportunidade para o comércio físico justamente em um momento em que o varejo enfrenta a forte concorrência do comércio digital.
Índice
A história pode estar dando uma volta
A relação entre moradia e comércio nos centros urbanos não é nova.
Campinas se desenvolveu a partir da circulação de pessoas, comerciantes e atividades econômicas. Com o crescimento da cidade, o Centro se consolidou como importante polo comercial e de serviços.
Com o passar das décadas, porém, a dinâmica urbana mudou. Novas regiões passaram a concentrar atividades comerciais, enquanto diferentes fatores contribuíram para transformar a relação da população com a região central.
Agora, a discussão volta para um ponto fundamental: como fazer o Centro voltar a ser um lugar onde as pessoas não apenas trabalham ou fazem compras, mas também vivem?
É justamente nesse contexto que aparece o Habita Centro.
A proposta da Prefeitura é incentivar a construção de empreendimentos residenciais e mistos e, ao mesmo tempo, aproveitar a infraestrutura urbana já existente.
A estratégia pode produzir um efeito importante para o comércio: transformar consumidores ocasionais em consumidores residentes.
O comércio precisa de pessoas por perto
Uma das maiores vantagens de um comércio localizado em uma região residencial é a proximidade com o consumidor.
Quem mora perto de uma padaria, restaurante, mercado, farmácia, salão de beleza, academia ou loja de serviços pode consumir com maior frequência. Não é necessário planejar uma viagem específica para realizar aquela compra.
É justamente essa característica que pode favorecer o comércio de rua em uma eventual revitalização do Centro.
Um Centro com mais moradores tende a ter uma utilização mais distribuída ao longo do dia, em vez de depender exclusivamente do fluxo de trabalhadores e consumidores que chegam durante o horário comercial.
Isso pode alterar também o perfil dos estabelecimentos.
O comércio físico não precisa desaparecer
O crescimento das vendas pela internet mudou profundamente o comportamento do consumidor.
Hoje, comparar preços, pesquisar produtos e realizar compras sem sair de casa faz parte da rotina de milhões de pessoas. Para determinados segmentos, a conveniência do comércio digital é difícil de competir.
Mas isso não significa necessariamente que a loja física perdeu sua importância.
O que pode estar desaparecendo é um determinado modelo de loja física: aquele que depende exclusivamente da localização e do fluxo espontâneo de consumidores.
O estabelecimento físico do futuro pode ter outra função.
Pode ser ponto de experiência, atendimento, demonstração de produtos, retirada de pedidos, assistência técnica, relacionamento com clientes ou integração com uma operação digital.
O consumidor pode descobrir o produto na internet e comprar na loja. Pode conhecer na loja e comprar pela internet. Pode comprar pelo celular e retirar perto de casa.
A fronteira entre comércio físico e digital tende a ficar cada vez menos evidente.
E se o Centro voltar a ser um destino?
Essa talvez seja uma das perguntas mais interessantes para Campinas.
Um Centro revitalizado não precisaria necessariamente voltar ao modelo comercial de décadas passadas. Poderia surgir uma nova combinação entre moradia, comércio, serviços, gastronomia, cultura, trabalho e entretenimento.
Nesse cenário, o comércio deixaria de depender apenas de quem se desloca até o Centro para trabalhar ou fazer uma compra específica.
Haveria uma população vivendo ali.
E isso muda a economia local.
Um restaurante pode atender trabalhadores durante o almoço e moradores à noite. Um mercado pode funcionar para quem vive nos edifícios próximos. Uma cafeteria pode atender profissionais durante o dia e moradores nos fins de semana.
A mesma infraestrutura urbana passa a ter utilização mais intensa e diversificada.
Os incentivos do Habita Centro
A minuta apresentada pela Prefeitura prevê uma série de estímulos para tornar os empreendimentos mais atrativos.
Entre eles estão:
- ampliação do potencial construtivo de 5 para até 7,5 vezes a área do terreno;
- redução do ISSQN da construção civil para 2%;
- desconto de 50% no ITBI na primeira venda das unidades;
- isenção de ITBI para empreendimentos habitacionais vinculados à Cohab Centro;
- redução do IPTU nos primeiros anos após a conclusão da obra;
- isenção de taxas municipais de licenciamento urbanístico;
- dispensa da exigência mínima de vagas de estacionamento;
- flexibilização de recuos e parâmetros urbanísticos;
- dispensa de outorga onerosa;
- dispensa de Estudo de Impacto de Vizinhança em determinadas situações.
A proposta também prevê medidas de qualificação urbana, como fachadas ativas, ampliação de calçadas, espaços de fruição pública e melhorias relacionadas à caminhabilidade.
Na prática, a intenção é criar condições para que novos empreendimentos sejam economicamente mais viáveis e contribuam para uma ocupação mais intensa da região central.
Mas trazer moradores é suficiente?
Não necessariamente.
Essa é uma das questões que precisam acompanhar a discussão do programa.
Construir apartamentos pode aumentar a população do Centro, mas a revitalização econômica depende de um conjunto maior de fatores.
Segurança, limpeza urbana, mobilidade, qualidade dos espaços públicos, iluminação, conservação dos imóveis, oferta de serviços, lazer e funcionamento dos estabelecimentos também influenciam a decisão das pessoas de morar e consumir na região.
Além disso, existe o desafio de fazer com que novos empreendimentos estejam efetivamente conectados à cidade.
Uma região com prédios residenciais, mas com fachadas fechadas, poucos estabelecimentos e pouca circulação nas calçadas, pode não produzir o efeito esperado.
Por isso, a própria proposta do Habita Centro inclui conceitos como fachadas ativas e integração com os espaços públicos.
Uma possível nova fase para o comércio físico
É aqui que a história fica interessante.
Durante muito tempo, a presença do comércio ajudou a determinar o valor e a importância das regiões centrais. Agora, pode acontecer o movimento inverso: a presença de moradores pode ser fundamental para recuperar a força do comércio.
Se essa estratégia funcionar, o comércio físico poderá encontrar uma nova fase de crescimento.
Mas provavelmente não será uma volta ao passado.
Será um comércio mais integrado ao digital, mais orientado à experiência e mais dependente da qualidade do ambiente urbano.
A loja física poderá continuar existindo, mas com uma função diferente daquela que desempenhava décadas atrás.
O Centro pode voltar a ser vivido
A grande aposta do Habita Centro não é apenas construir imóveis.
É tentar mudar a relação das pessoas com a região central.
Se o programa conseguir atrair novos moradores, estimular investimentos e melhorar a ocupação dos espaços públicos, o efeito poderá ultrapassar o mercado imobiliário.
Mais moradores podem significar mais consumidores. Mais consumidores podem estimular novos negócios. Novos negócios podem aumentar a circulação. E uma região com maior circulação pode se tornar novamente mais atrativa para moradores, empresas e investidores.
É um ciclo.
E existe uma ironia nessa história: o comércio ajudou a transformar o Centro em um grande polo econômico; agora, a recuperação do comércio pode depender justamente da volta das pessoas que irão morar ali.
Talvez o futuro do comércio físico não esteja em competir com a internet.
Talvez esteja em fazer algo que a internet não consegue reproduzir completamente: ser parte do lugar onde as pessoas vivem.
O que está em discussão
O programa Habita Centro ainda é uma proposta. A Prefeitura abriu consulta pública para receber contribuições antes do encaminhamento do projeto à Câmara Municipal.
A audiência pública prevista na matéria fornecida ocorreu em 8 de junho de 2026, no Salão Vermelho do Paço Municipal. Portanto, para uma publicação atualizada em agosto, é importante verificar posteriormente quais alterações foram feitas na minuta e qual foi o encaminhamento dado ao projeto.
